近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材料和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格波(bō)动受多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和(hé)分红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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