“现在(zài)的房地(dì)产很难再(zài)出现像过(guò)去十年(nián)的系(xì)统性行(xíng)情。”思睿(ruì)集团合伙(huǒ)人、首席经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产(chǎn)行业分化的愈加明(míng)显，让机构和投资者的关注度从板(bǎn)块向(xiàng)单个(gè)标(biāo)的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来看(kàn)，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到(dào)了底部，再(zài)往下的空间(jiān)已(yǐ)经(jīng)不(bù)大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何寻(xún)找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛(sài)道中进行选择，需要非(fēi)常小心，避(bì)免选(xuǎn)了(le)半(bàn)天(tiān)，标(biāo)的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需要满(mǎn)足(zú)以下三个基准：有大的(de)国资背(bèi)景(jǐng)的、杠杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过红线的(de)。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如(rú)果关注一(yī)下今(jīn)年房地产的开发资金来源(yuán)，可(kě)以发现，其实银行的(de)信贷倾向(xiàng)是不太愿意(yì)给房(fáng)企贷款的(de)，房企的主要资(zī)金(jīn)来源来自新盘的销售。但(dàn)今年新房的(de)销售(shòu)情(qíng)况(kuàng)相较一(yī)般(bān)。再关注一(yī)下，哪些房企(qǐ)能(néng)从银行拿到钱，其实主要还是那(nà)些有国企(qǐ)背景的房企，民(mín)营(yíng)房企(qǐ)相对比较困难(nán)，所以整个行业出(chū)现(xiàn)了一个(gè)很明(míng)显的分化，无论是在销售，还是融资(zī)等各(gè)个(gè)方面(miàn)都(dōu)非常(cháng)明显。现在(zài)有(yǒu)国资(zī)背(bèi)景的房(fáng)企(qǐ)在资(zī)本市场表现相对(duì)较好，但(dàn)没(méi)有国资背景的民营房(fáng)企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在(zài)房地产行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会特别重视坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法企业的成本优势(shì)，更(gèng)具体一(yī)点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负(fù)债率）是不(bù)是行业内的最低水平(píng)；利润率是不是行业内最高的；融资成本(běn)是(shì)否是(shì)行(xíng)业内最低(dī)的；建安(ān)成本(běn)是(shì)否也是业(yè)内(nèi)最低的；这些(xiē)都(dōu)是我们(men)看重的一(yī)家房(fáng)企(qǐ)的综(zōng)合成(chéng)本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满足上述条件的房(fáng)企并不多(duō)。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部(bù)分房企出现了“三道(dào)红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化(huà)的(de)趋(qū)势(shì)。以(yǐ)A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据(jù)整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投(tóu)、中(zhōng)交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投(tóu)发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江股份(fèn)、城投(tóu)控股等(děng)国央企房企(qǐ)也踩了(le)“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健(jiàn)特(tè)色的(de)国央企房企(qǐ)，其财(cái)务指标称得上完全健康的仍(réng)是少(shǎo)数。而更加值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方(fāng)国(guó)企(qǐ)开始大举扩张(zhāng)。而这(zhè)无疑(yí)又进一步考验着国央企的资金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准确，有助于房(fáng)企(qǐ)储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观(guān)的(de)预(yù)判(pàn)未来市场，以及过于激进的扩张拿地节(jié)奏也有(yǒu)可能让房企(qǐ)重蹈此前(qián)的(de)高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以其配置的(de)一家房企(qǐ)进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增(zēng)加杠(gāng)杆(gān)比例。而到2022年(nián)，这家房企明显感(gǎn)觉到机会(huì)来了，其开始在(zài)一(yī)线城市(shì)进(jìn)行大(dà)举拿地(dì)，净负债率(lǜ)也(yě)由此前的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了(le)接近三分之(zhī)一。与此同时，该(gāi)房(fáng)企(qǐ)新购入地块也(yě)实现了快速的开(kāi)盘(pán)利用率，预计今(jīn)年(nián)会(huì)有更多(duō)的楼盘入(rù)市。像这类企业(yè)就(jiù)符(fú)合“最(zuì)后(hòu)的赢(yíng)家”的特(tè)点。一方面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药(yào)，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半也主要(yào)集(jí)中在强(qiáng)二线和二线城市；另一方面，它(tā)的扩张是(shì)有(yǒu)节制地扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提醒道，与之(zhī)相反，有些房企的扩张(zhāng)速(sù)度让人(rén)感(gǎn)觉又回(huí)到了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩张的民营企(qǐ)业(yè)的(de)影(yǐng)子。虽(suī)然(rán)说，见到机会(huì)时要出(chū)手，但(dàn)出手(shǒu)的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太快，但未来(lái)的(de)两年市场没(méi)有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量(liàng)一家房企的扩(kuò)张速(sù)度是(shì)否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还(hái)是(shì)看房企的净负债率水(shuǐ)平，在我(wǒ)看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩(kuò)张得过(guò)于(yú)快(kuài)速了。

　　不难(nán)看出，这(zhè)一标(biāo)准要比“三道红(hóng)线”对房企的净负债率要(yào)求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行业(yè)的复(fù)苏(sū)速度并没有那么(me)快，所以要规避公司净负债率提高(gāo)到一个比(bǐ)较危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周(zhōu)刊》对(duì)在2022年拿地较积极(jí)的(de)房企梳理发现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国(guó)、保(bǎo)利发展等房企2022年净负债(zhài)率(lǜ)都在60％之上(shàng)。其(qí)中，中交地(dì)产净负债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明(míng)对(duì)比(bǐ)的是，华润置地、中国海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行较积(jī)极的(de)拿(ná)地策略的同时，也较好地控制了(le)公司的扩张速度与净负(fù)债(zhài)率水(shuǐ)平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房企

　　或具(jù)备(bèi)“最(zuì)后赢家”的黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一(yī)筛选标准(zhǔn)来看国央企与民营房企，但在(zài)各(gè)维度的实际表现上，国央企确实会(huì)更胜一筹。如国央企(qǐ)的(de)融(róng)资成本更低，融资渠(qú)道也更(gèng)顺畅，能(néng)够(gòu)做到想融(róng)就融，这(zhè)样，国央企自(zì)然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营(yíng)房企，机(jī)构更(gèng)加看好(hǎo)国央企，但这也并(bìng)不意(yì)味着，民营企业(yè)中(zhōng)就没有“黑马(mǎ)”的(de)存在(zài)。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有(yǒu)少数民营房企(qǐ)同(tóng)样(yàng)受(shòu)到机构的青睐(lài)。比(bǐ)如(rú)，根(gēn)据2023年一季报，滨(bīn)江集(jí)团的十大(dà)流通股东中新进了“中(zhōng)国工(gōng)商银行股份有(yǒu)限公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配置混合型证券投(tóu)资基金”“全国社保基金(jīn)一(yī)一六组合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资(zī)产管(guǎn)理有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持有滨(bīn)江集团(tuán)。根据(jù)一季报，该资产(chǎn)公司的几只(zhǐ)产品合计(jì)持有滨江集(jí)团(tuán)9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的(de)受青睐，和其(qí)自(zì)身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房地产市场(chǎng)整体在(zài)走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨(bīn)江集(jí)团仍是(shì)表现(xiàn)出(chū)较强(qiáng)的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来，滨江(jiāng)集团在(zài)业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价表现等(děng)多维度都表现了较强(qiáng)的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团(tuán)更(gèng)是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团(tuán)有近七成营收(shōu)来自(zì)杭州(zhōu)地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重只占(zhàn)到近六(liù)成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售排(pái)名第一(yī)。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭州的土(tǔ)储补(bǔ)充同样(yàng)较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿(ná)地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已冲进前十，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团(tuán)股价翻了超一(yī)倍(bèi)以(yǐ)上，而(ér)近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表(biǎo)示，公司于(yú)5月(yuè)10日(rì)接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老等(děng)18家机(jī)构调研(yán)。

　　产业(yè)链(liàn)布局重(zhòng)点移(yí)至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房(fáng)地(dì)产开发只是房地产产(chǎn)业链上的(de)中(zhōng)游环(huán)节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应(yīng)用行(xíng坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法)业(yè)主(zhǔ)要包括中介服务、家(jiā)用电器、物(wù)业管理(lǐ)、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端息(xī)息(xī)相关，新盘开(kāi)工(gōng)不足(zú)导致(zhì)上游不被(bèi)看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐(jiàn)渐移(yí)至下游(yóu)。“中国(guó)房地产(chǎn)行业在(zài)进入存(cún)量房时代(dài)，所(suǒ)以(yǐ)对地产(chǎn)产业链(liàn)，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们相对看好，因为居民(mín)保(bǎo)有(yǒu)的住房(fáng)规模越来越(yuè)大，随着时间(jiān)的增加，内装更新的需求也会越来(lái)越(yuè)多。美(měi)国过去(qù)的数据充分(fēn)说明(míng)了这一点，在新(xīn)房销售见(jiàn)顶之后，家(jiā)具消(xiāo)费的增长却(què)一直都很好。对于(yú)地产产业(yè)链(liàn)，我(wǒ)们相对看好和内装相关(guān)的行业，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人(rén)士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细分中相关赛道龙头年内(nèi)表现的统计，目前(qián)暂居前两位的都是来自家(jiā)纺赛(sài)道的(de)公司，它们分别是富安娜和水星(xīng)家(jiā)纺，特(tè)别(bié)是前(qián)者在月线连收七根(gēn)阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从事纺织家居、睡眠(mián)家居、生(shēng)活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销(xiāo)售，旗(qí)下(xià)拥有(yǒu)原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷奇(qí)智(zhì)”自有品牌。第(dì)一季度报告显示，报告期(qī)内，富安(ān)娜实现(xiàn)营业收(shōu)入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报(bào)的十(shí)大(dà)流通股股东来看，能够发现该(gāi)股早(zǎo)已(yǐ)成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的(de)中欧价(jià)值发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的明河(hé)2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占据了半壁江山。需(xū)要强调的是，中欧的两只基金都是价值派基金(jīn)经理曹名长在(zài)管的产品，首季其同时重仓的房地产产业链股票(piào)还有金(jīn)地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前(qián)几年(nián)曾经风光一时的家居(jū)板块也因(yīn)疫(yì)情、消费复苏进(jìn)程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光(guāng)，家居板(bǎn)块中年内(nèi)表现(xiàn)最好(hǎo)的(de)是志(zhì)邦家居。同(tóng)一(yī)时间段(duàn)，该股年内上(shàng)涨已经(jīng)超过(guò)23％，从业(yè)绩来看，无论(lùn)是营收(shōu)还是归母净(jìng)利(lì)润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗(luó)洋慧(huì)眼独具(jù)，一(yī)季报中他(tā)管理(lǐ)的广发策(cè)略优选和广发安宏回(huí)报均增加了持股，而这(zhè)两只产品也成为志(zhì)邦家居十(shí)大流通(tōng)股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意思的是，他(tā)似乎对于定制家居类标(biāo)的情有独(dú)钟，在另一(yī)家(jiā)赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只产品均登榜(bǎng)十大流通股(gǔ)股东(dōng)，其也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺(fǎng)外，下(xià)游(yóu)的物业股也越来越(yuè)被机(jī)构所青睐，不过(guò)这类(lèi)标的大(dà)多在香港上(shàng)市，如何选择(zé)成为难题。对此，前述上海公(gōng)募(mù)基金经理举例分析：“物业服务(wù)不是一个高(gāo)毛利(lì)的(de)行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选(xuǎn)公司(sī)还(hái)是希(xī)望挣(zhēng)的(de)是市场化应(yīng)该挣(zhēng)的(de)钱，以我曾经(jīng)买的绿城(chéng)服务为例，它(tā)在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每(měi)年到期的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目(mù)到(dào)期之后，经(jīng)过两三轮合同周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行(xíng)业(yè)里真(zhēn)正能做到产品提(tí)价的公(gōng)司很少(shǎo)，因为物业公(gōng)司很容易一开(kāi)始是挣钱(qián)的，后面因为(wèi)保安这些固定(dìng)人(rén)员成(chéng)本的年度增长，不过服务没有特别好(hǎo)，客(kè)户没有(yǒu)那么满意(yì)，能做(zuò)到(dào)提价难度是非常大的。但是该公司(sī)能(néng)在业(yè)内做(zuò)到到(dào)期之后提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比较好的(de)服务是有关系的。”他进(jìn)一步(bù)强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法