OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波(bō)动较大(dà)，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗应(yīng)理性看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)表现上(shàng)看(kàn)，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披(pī)露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第(dì)一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴现场(chǎng)进行(xíng都没戴口罩2米安全吗，不都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗戴口罩2米的距离安全吗)了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过(guò)签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的(de)调租(zū)和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单层以一(yī)千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基金扩容(róng)的(de)第(dì)一(yī)步(bù)，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科(kē)学(xué)城这三十年建设发(fā)展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可(kě)能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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