饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价(jià)等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产(张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛chǎn)调(diào)控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非常强的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利(lì)用(yòng)信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及(jí)其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和(hé)调(diào)控(kòng)的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个(gè)话(huà)题，便是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标(biāo)准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部(bù)门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文(wén)鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本(běn)来(lái)收(shōu)费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛trong>由于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来(lái)如何(hé)具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务(wù)领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于(yú)行(xíng)业(yè)健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的(de)二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会利(lì)用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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