近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积>

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积(duì)基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期(qī)后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通(tōn三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积g)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

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