近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素(sù)之一。<20斤是几kg 20斤是多少磅/p>

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的20斤是几kg 20斤是多少磅经营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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