近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米p>

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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