导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调(diào)查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在(zài)不(bù)同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。<说唱歌手bp，说唱b7是什么意思/p>

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：说唱歌手bp，说唱b7是什么意思strong>

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。