饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高(gāo)费(fèi)用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重交易(yì)当事(shì)人负担(dān)、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的(de)专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二(èr)手房(fáng)市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的(de)一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共(gòng)同(tóng)承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门(mén)当前并未明(míng)确(què)具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介(jiè)机(jī)构仅需在(zài)服务(wù)过(guò)程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目(mù)和(hé)收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则(zé)，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释(fáng)源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费及(jí)税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一(yī)些房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边(biān)收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公司可(kě)能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者，这实(shí)际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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