万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值(zhí)一直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml　

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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