文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的(de)别(bié)建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签(q圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗iān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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