OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二(三公里是多少米，三公里是多少米èr)级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的(de)产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调(diào)至(zhì)得(dé)这么急、这么(me)深，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各(gè)方(fāng)的广泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO三公里是多少米，三公里是多少米关停哲库(kù)科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖了芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的(de)态(tài)度，我们肯定(dìng)要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成(chéng)去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租(zū)正好发(fā)生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时(shí)修(xiū)复(fù)后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未来(lái)的(de)发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是(shì)我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一(yī)步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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