5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地(dì)产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一(yī)定的(de)政策(cè)出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持(chí)续观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象。

三大改造的内容和意义，简述三大改造的内三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容容　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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