文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房(fáng)屋的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么(yī)步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允(yǔ善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么n)许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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