文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的开发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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