近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(s50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间hàng)到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间