饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一(yī)二线城市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二(èr)手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究(jiū)中心首(shǒu)席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民(mín)来(lái)说属于金(jīn)额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖(mài)和102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码'>102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具(jù)体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅(jǐn)需(xū)在服务过(guò)程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营(yíng)门店、网(wǎng)站、客(kè)户端(duān)等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费(fèi)前(q102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码ián)应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于(yú)市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不(bù)同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业(yè)的(de)专业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介(jiè)费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出(chū)现中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这部(bù)分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会(huì)利(lì)用其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收(shōu)费的(de)基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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