近(jìn)两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分(f女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作ēn)红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作点，多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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