饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额(é)外(wài)的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承(chéng)担(dān)弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据(jù)是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机(jī)构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的(de)基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务(wù)项(xiàng)目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同有关部(bù)门依(yī)法查处(chù)不(bù)按(àn)规定明(míng)码(mǎ)标价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(gu弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗ī)的(de)行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用(yòng)信(xìn)息(xī)公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源(yuán)在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业(yè)的(de)专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者处于(yú)弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这实(shí)际上(shàng)相当于变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高(gāo)交(jiāo)易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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