文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕míng)确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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