文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)<当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛/strong>

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定(dìng)的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的(de)第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。