5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了(le)一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季(jì魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了)新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售(魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了shòu)，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产运营能(néng)力(lì)的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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