特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的(de)特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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