万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别上(shàng)架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者权利(lì)保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企(q碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别ǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(s碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别hì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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