导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少有物业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明确指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？