导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dà中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗o)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗当然(rán)这(zhè)与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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