饱受争议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了(le)关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来(lái)说属于金额不低的(de)大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完(wán)成。但很(hěn)多(duō)中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的(de)“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的(de)相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问(wèn)题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点(diǎ最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词n)，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介(jiè)机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中(zhōng)对(duì)收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措(cuò)施(shī)进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反价格(gé)和(hé)反垄断法律(lǜ)法规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有望(wàng)大(dà)幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费(fèi)用对市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可(kě)能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业的(de)专业性提出(chū)更(gèng)高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介(jiè)费(fèi)，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势(shì)地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能(néng)通过(guò)转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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