5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的(de)收入(rù)利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名50g是几两 50g是一两吗房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(s50g是几两 50g是一两吗hì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一(yī)些不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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