5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画(de)回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画)在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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