饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联合发布(bù)了(le)关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)存在(zài)利用(yòng)房(fáng)源客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等十(shí)方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政(zhèng)策(cè)研究中(zhōng)心广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来(lái)完(wán)成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)管理和调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意(yì)义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部(bù)门(mén)当前并未(wèi)明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范(fàn)行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务(wù)领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处(chù)于(yú)弱势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收费的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会(huì)利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的(de)基础上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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