文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公abo文是什么意思 abo文是谁发明的共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(cabo文是什么意思 abo文是谁发明的héng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么，监abo文是什么意思 abo文是谁发明的(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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