近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引馈赠的意思起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配(馈赠的意思pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的(de)特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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