5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两)销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为(wèi)了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就是100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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