饱(bǎo)受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐(jiàn)从开(kāi)发(fā)商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房交(jiāo)易(yì)成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的(de)收(shōu)费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的(de)负担(dān)，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最多的(de)一(yī)个话题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未(wèi)来相关(guān)部门(mén)主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即(jí)根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构(gòu)在(zài)具(jù)体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标价(jià)问题，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费明显(xiǎn)高于(yú)市(shì)场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法(fǎ)查处不(bù)按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的(de)行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的(de)影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的(de)细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中介费不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思，但在一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均(jūn)由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些(xiē)房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利(lì)用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往(不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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