万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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