饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局(jú)联(lián)合(hé)发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优(yōu)势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广(gu1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升ǎng)东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要(yào)的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易行为(wèi)及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的(de)一个(gè)话(huà)题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年(nián)取(qǔ)消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对(duì)收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计算出合(hé)适的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当(dāng)事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均(jūn)水平(píng)的(de)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处(chù)不按(àn)规(guī)定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件(ji1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升àn)而非规定，未来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由(yóu)购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购房者单(dān)边收费(fèi)的(de)行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高了(le)房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度(dù)，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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