万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确(què)了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择退出酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被(b酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围èi)执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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