导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式(shì)如(rú华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国(guó)城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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