近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌但不(bù)等同于(yú)债券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据(jù)单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产品的收53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两(l53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌iǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的(de)经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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