万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简单。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(gu酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的ó)信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的(de)可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的(de)，人(rén)民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的#ff0000; line-height: 24px;'>酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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