导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购没带罩子让捏了一节课感受买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或没带罩子让捏了一节课感受房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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