不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金(jīn)地(dì)集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三(sān)个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的(不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情de)成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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