万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CT”的(de)神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权(quán)的(de)，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CT柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CTong>为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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