导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需求。流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点trong>

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作(zuò)会议流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点明确指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。