“现在的房(fáng)地产很难再出现像过(guò)去(qù)十(shí)年的(de)系统性行(xíng)情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产行业分化(huà)的愈加(jiā)明(míng)显，让机构和投(tóu)资者的关注度(dù)从板块(kuài)向单个(gè)标(biāo)的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业来看(kàn)，无(wú)论是(shì)业绩，还是估值，房(fáng)地(dì)产都(dōu)已经(jīng)双(shuāng)杀到了最底部，而且是反(fǎn)复(fù)地杀到(dào)了底部，再(zài)往下的空间(jiān)已经不(bù)大(dà)了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖(wā)掘个股(gǔ)阿尔法重要参(cān)考

　　那(nà)么(me)如何寻找房地产(chǎn)个股(gǔ)的阿尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在(zài)房地产赛道(dào)中进行选择，需要非常小心(xīn)，避免选了(le)半天，标的公司出(chū)现爆(bào)雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出(chū)，需要满足(zú)以下三个基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今年房(fáng)地产(chǎn)的开(kāi)发(fā)资(zī)金来源，可(kě)以发(fā)现(xiàn)，其实银(yín)行的信贷倾向是不太(tài)愿意给房企(qǐ)贷款的，房企的主要资金(jīn)来(lái)源(yuán)来(lái)自新盘(pán)的销(xiāo)售。但今年新房的销售情况相(xiāng)较(jiào)一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从(cóng)银行(xíng)拿到钱，其实(shí)主(zhǔ)要还是(shì)那些有(yǒu)国企背(bèi)景的房(fáng)企，民营(yíng)房企相对比(bǐ)较(jiào)困难，所以(yǐ)整个行业(yè)出现(xiàn)了(le)一个很明显的分化(huà)，无论是(shì)在销售，还(hái)是融资等各个方面都(dōu)非常明显。现在有国(guó)资背景的房企(qǐ)在资本市场表现相对(duì)较好，但(dàn)没有国资背景(jǐng)的民(mín)营房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，在房地产行业(yè)内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我(wǒ)们(men)会特别重视企(qǐ)业的(de)成本优势，更具体(tǐ)一点，就是(shì)它的净借(jiè)贷(dài)水平（净负债率）是不(bù)是行(xíng)业内的(de)最低水平；利润(rùn)率是不是行(xíng)业内最高(gāo)的(de)；融资成本是否是行业内最低的(de)；建安成(chéng)本是否也是(shì)业(yè)内最低的；这(zhè)些都是我(wǒ)们看(kàn)重(zhòng)的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意的是(shì)，能够同时满足上述条件的(de)房企并不多。即(jí)便是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出(chū)现(xiàn)了“三(sān)道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发(fā)现，截至2022年末，天房(fáng)发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发(fā)展、光明地产、云(yún)南城投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江股份、城投控股等国央企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健特(tè)色的国央企(qǐ)房(fáng)企，其财(cái)务(wù)指标称(chēng)得上完全健康的仍是(shì)少数(shù)。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一(yī)步考验着国(guó)央企的(de)资金链情况。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重(zhòng)要，节(jié)奏(zòu)把(bǎ)握准确，有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)储备优质“弹药”；但过(guò)于(yú)乐观的预(yù)判未来市场，以及(jí)过于激(jī)进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让房(fáng)企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置的一(yī)家房企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借(jiè)贷比(bǐ)例(lì)都维(wéi)持在33％左右，完(wán)全没有(yǒu)增加杠杆比(bǐ)例。而(ér)到2022年，这家房(fáng)企明显(xiǎn)感觉到机(jī)会(huì)来(lái)了(le)，其开始(shǐ)在(zài)一线城市进行大举拿(ná)地，净负(fù)债率也由此前的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准(zhǔn)提高到45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地块也实现了快速的(de)开盘利用(yòng)率，预计今年(nián)会有更多的楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特(tè)点。一方面，在(zài)于它本(běn)身(shēn)储备(bèi)了很(hěn)多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中(zhōng)一(yī)半(bàn)在(zài)一(yī)线城(chéng)市，另外一半也主要集中(zhōng)在(zài)强(qiáng)二线和二线城市(shì)；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提(tí)醒道，与之(zhī)相反，有些房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说(shuō)看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的(de)影子。虽然(rán)说，见到(dào)机会时要(yào)出手，但出手的章法仍要(yào)小心，如果负债率扩张得太快(kuài)，但未来的两年市场没有想象得那么好(hǎo)，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如(rú)何来(lái)衡量一家房(fáng)企的扩张(zhāng)速度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示(shì)，主要还是看房企(qǐ)的净负(fù)债率水平，在(zài)我看来，这个比例(lì)如果超(chāo)过60％，就(jiù)是(shì)扩张得(dé)过于快速了(le)。

　　不难看出，这(zhè)一(yī)标准(zhǔn)要(yào)比(bǐ)“三道红线”对房企的净负债率(lǜ)要求(qiú)不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房(fáng)地产行业的(de)复苏速度(dù)并没有那么快，所以(yǐ)要规避公司净负(fù)债率提高到(dào)一个比较危(wēi)险(xiǎn)苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的(de)房(fáng)企梳(shū)理发(fā)现，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国(guó)、保利发展等房企2022年净(jìng)负债(zhài)率都在(zài)60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华(huá)润置(zhì)地、中国(guó)海外发展、万(wàn)科(kē)A、滨江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团等房企在(zài)践行较(jiào)积极的拿(ná)地策略的同时，也较好地控(kòng)制了公司的扩(kuò)张(zhāng)速度(dù)与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后(hòu)赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛选标(biāo)准来看国央企与(yǔ)民营房企，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央企确实(shí)会更胜(shèng)一筹。如国央企的融资成本更低(dī)，融资(zī)渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融(róng)就(jiù)融，这(zhè)样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加看(kàn)好国央(yāng)企，但(dàn)这也并不意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑(hēi)马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大流通股东中新(xīn)进(jìn)了“中国工商银(yín)行(xíng)股份有限公司(sī)－景(jǐng)顺长城中国(guó)回报(bào)灵活(huó)配置混(hùn)合(hé)型证券(quàn)投资基金”“全国社保基金一一六组合(hé)”等(děng)。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限(xiàn)公(gōng)司就长期(qī)持有滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)。根(gēn)据一季报，该资产公司(sī)的几只产品合计持有滨江集团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受青睐，和其自身的(de)基本面表现存(cún)在一定关系(xì)。2020年(nián)以来的近三年时(shí)间，房(fáng)地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表(biǎo)现(xiàn)出较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规(guī)模、新增(zēng)土储、股价表(biǎo)现等多维度都表现了较(jiào)强的增长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩(jì)方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季(jì)报(bào)，今年一(yī)季(jì)度(dù)，滨江(jiāng)集团更是实(shí)现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜(tóng)时代”仍能保(bǎo)持自身业(yè)绩(jì)的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略(lüè)布局(jú)关(guān)系(xì)密切(qiè)。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七成营收来自杭(háng)州地(dì)区，而在(zài)2021年，杭州地区(qū)的营收比重只占到近六成(chéng)。近三(sān)年持续稳(wěn)居杭州房(fáng)企销售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的土(tǔ)储补充同(tóng)样较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网数据(jù)显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集(jí)团(tuán)在(zài)杭州的较突(tū)出表现，也(yě)让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排名已冲(chōng)进前十(shí)，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得(dé)注意(yì)的是(shì)，2020年至今，滨(bīn)江集团股价(jià)翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多(duō)家机构的集(jí)中调研。滨江集团(tuán)发布公告表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰(yīng)基金、建(jiàn)信(xìn)养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)移至(zhì)存量(liàng)赛道(dào)

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产(chǎn)开发(fā)只是(shì)房地产产业链上的中游环(huán)节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料(liào)供应商，而(ér)下(xià)游应(yīng)用行业主要包括中介服务、家(jiā)用电器、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的(de)采访(fǎng)，房地产开发环节与(yǔ)上游材料端(duān)息息(xī)相(xiāng)关(guān)，新盘开工不足导致上游(yóu)不被看好(hǎo)，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的思路(lù)渐渐移至(zhì)下游。“中国房地产行业在进入存量房时代(dài)，所以对(duì)地(dì)产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家(jiā)装家居领(lǐng)域，我们相(xiāng)对看好，因为居民(mín)保有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内(nèi)装更新的需求也会越来越多(duō)。美国过去(qù)的数据充分说明了这(zhè)一点，在新房(fáng)销售见(jiàn)顶之后(hòu)，家具(jù)消(xiāo)费的增长却一直都很好。对于地产产业(yè)链(liàn)，我们(men)相对看好和内(nèi)装相关的行(xíng)业，例如消(xiāo)费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家(jiā)基金人(rén)士表示。苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛道(dào)龙(lóng)头年内表现的统计，目前(qián)暂居前两(liǎng)位(wèi)的(de)都(dōu)是来自家纺赛道的(de)公司，它们分别是富安娜和水星(xīng)家纺，特别是前者在月线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内(nèi)迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安(ān)娜主要(yào)从事纺织家居(jū)、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活类产品的(de)研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创“富安娜”“苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐(lè)”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告(gào)期内，富安娜(nà)实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司(sī)一季报的(de)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，能够发现该股早已成为基金重仓(cāng)股的(de)天下(xià)，彼时包(bāo)括公(gōng)募(mù)的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价(jià)值(zhí)和私募的明河2016，都在其中出现(xiàn)，占据了(le)半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是(shì)价值派基金经理曹(cáo)名长在管的产品，首季(jì)其(qí)同时(shí)重仓的房地产(chǎn)产业链(liàn)股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风(fēng)光一时的(de)家居(jū)板块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因(yīn)素一度沉寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露出曙光(guāng)，家(jiā)居板块中年(nián)内表现最(zuì)好(hǎo)的是志邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已(yǐ)经超(chāo)过23％，从(cóng)业(yè)绩来看，无论是(shì)营收还(hái)是归母净利润，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从公司(sī)的(de)十大流通(tōng)股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广(guǎng)发基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一(yī)季报(bào)中他管理的广发策略优选(xuǎn)和(hé)广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品(pǐn)也成为志(zhì)邦家居十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)中仅有的两只公募。有意思的是，他(tā)似乎对于定制家居类(lèi)标的情有独钟，在另(lìng)一家赛(sài)道(dào)公司金牌橱柜(guì)中，他管(guǎn)理的全部三只产品均登榜十大流通股股东(dōng)，其也(yě)成为他的独门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物(wù)业股也越来(lái)越被机(jī)构所(suǒ)青睐(lài)，不过这类标的大(dà)多在香港上市，如何选(xuǎn)择成为难题(tí)。对此，前述上海公募基金(jīn)经理举例(lì)分析：“物业服务不是一(yī)个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾(céng)经买的绿(lǜ)城服务(wù)为(wèi)例，它在中(zhōng)高端楼(lóu)盘(pán)占(zhàn)比是比较高(gāo)的(de)，每年到期(qī)的(de)合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合(hé)同周期(qī)还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业(yè)里真正能做到(dào)产品提(tí)价(jià)的公司很少，因为(wèi)物业公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员成本的年(nián)度增长，不过服务没有特别好，客(kè)户(hù)没有那(nà)么满意，能做到提价难度(dù)是(shì)非常大(dà)的。但是该公司能在(zài)业(yè)内做到到(dào)期之(zhī)后提(tí)价率(lǜ)比较(jiào)高，这跟它的定(dìng)位(wèi)和(hé)比较好的服务是有关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗