文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗)诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的(de)福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了(le)中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社(shè)会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一(yī)种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资(zī)金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购(gòu)房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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