5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配(pèi)置看，一里地等于多少米 一里地等于多少公里2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，一里地等于多少米 一里地等于多少公里在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rù一里地等于多少米 一里地等于多少公里n)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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