5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng一里地等于多少米，一里地等于多少米千米)企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的(de)基(jī)本面不断地凸一里地等于多少米，一里地等于多少米千米显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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