5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报(bào)，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼凝神静气的意思 凝神静气是成语吗量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后(hòu)，国(guó凝神静气的意思 凝神静气是成语吗)有企业(yè)仍在持(凝神静气的意思 凝神静气是成语吗chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等(děng)待(dài)它的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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