近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者(z三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式hě)公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应(yīng三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式)该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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